“過去十年里，房地產成為中國老百姓最穩(wěn)定、收益最豐厚的投資品。但從下月開始，投資樓市就有可能被套，因為史上最強樓市政策調控已展開，有可能帶來樓市長達十年的調整。”24日，申萬巴黎上海理財中心執(zhí)行總經理申浩波在工行舉行的“科學理財、投資未來”的投資報告會上，發(fā)布該基金公司最新的房地產行業(yè)研究報告。

　　去年房價瘋狂上漲

　　是樓市見頂的信號

　　去年至今年初，房地產市場出現了一輪暴漲行情。調查顯示，不論是富人還是窮人、工薪階層，都在推動樓市上漲。

　　據了解，金融危機后，因為受出口和勞動力成本上升影響，沿海一些民營企業(yè)紛紛選擇倒閉，企業(yè)主將資金從實體經濟里撤出，買樓置業(yè)，推動了房地產市場的上漲。有居住需求的普通老百姓看到房價上漲，出現“搶”房心態(tài)，也造就了樓市的火爆。再加之，2009年后，房地產市場供應量偏少，房子便更是奇貨可居了。

　　“這輪暴漲行情，像股市登上6000點一樣，是最后的瘋狂，也是樓市見頂的信號。”據申浩波介紹，今年4月和6月，國務院相繼發(fā)出房地產“國十條”——《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》和“二套房的認定標準”，這都使房產投資大軍敏感地從樓市里撤出。

　　“買房人向來都是買漲不買跌的，于是便出現了現在的成交量低迷狀況。從今年上半年樓市數據來看，本月成交量將出現地量，隨后8月便會出現地價，樓市拐點也將來臨。”申浩波說道。

　　融資渠道被掐斷

　　開發(fā)商已撐不了多久

　　雖說房地產調控政策頻出，但一手房市場上，開發(fā)商們仍在堅挺著，似乎死也不降價。到底開發(fā)商能撐多久呢？

　　申浩波的團隊調查過多家銀行發(fā)現，房地產的直接融資渠道基本全被掐斷。首先，股市上融資，已被證監(jiān)會卡住，毫無可能。其二，銀行信貸，現在銀行發(fā)放門檻極高，基本不放。其三，房地產信托，現已被叫停。剩下的只能是民間資本了，而這些民間資本撐不住開發(fā)商巨大的資金需求。

　　“今年以來，房地產企業(yè)基本已很難從銀行貸到錢，完全靠以往的信貸和發(fā)放的房地產信托來支撐。現在，這些資金已基本消化，開發(fā)商也已撐不了多久。讓開發(fā)商更害怕的是房產稅的開征，因此，盡快把房子賣掉是現階段大多數開發(fā)商的想法。”

　　加息預期漸近

　　房地產銷售漸慘

　　“國外的經驗表明，一旦進入加息周期，房地產的銷售將直接開始向下。”據申浩波介紹，在經濟向好、通脹初期，資金會涌入房地產行業(yè)，推動市場繁榮。貨幣政策緊縮時期，升息周期前地產跑贏市場，升息后跑輸市場；貨幣政策寬松時期，升息前跑輸市場，升息后跑贏市場。

　　“從目前的經濟指標看，目前處于緊縮貨幣政策時期，通脹是預期發(fā)生的事件，加息存在不確定性，因此中期看房地產跑贏市場的概率較小，跑平為大概率事件。”申浩波說道。

　　申萬巴黎的研究認為，不論是從信貸、市場需求還是政府政策等方面，都不再利于房地產行業(yè)的發(fā)展。房地產將結束“黃金十年”單邊上漲行情，步入長達十年的調整期。

　　申浩波介紹，在1995年到2001年的樓市調整期里，很多城市的房價下跌幅度高達50%。此輪由于經濟發(fā)展較好、再加上城市化進程等因素，房價下調的幅度不會太大，但時間會比上輪來得久一些，房價調整5到10年，極有可能。